Eiendomsrett

Feil og mangler etter kjøp eller salg av eiendom

Raugland Advokatene innehar spesielt god kompetanse knyttet til spørsmålene rundt feil og mangler på eiendom. Vi har lang prosesserfaring innen dette feltet, og har gjennom en årrekke representert private kjøpere og selgere av alle typer eiendom. Det er ikke alltid lett for en part å få oversikt over hvilke rettigheter og frister som gjelder i forbindelse med en mangelsak. Det er derfor av sentral betydning for den videre gangen i saken at du raskt kommer i kontakt med en advokat som kan ivareta dine interesser.

Et sameie foreligger når noen eier noe sammen. I motsetning til et borettslag, som er et andelslag som har til formål å skaffe sine medlemmer bolig, oppstår et sameie når to eller flere avtaler at en eiendom (evntuelt en ting) skal eies av alle. Det kan foreligge bruksdeling i et sameie. Slik at den enkeltes bruksrett knyttes til fysiske deler av sameietingen. Det er oftest slik det er i et eierseksjonssameie/boligsameie.

En del av de sakene Raugland Advokatene arbeider med innenfor dette rettsområdet er bl.a.:

• Seksjonering og reseksjonering av eierseksjonssameier
• Utarbeide vedtekter for eierseksjonssameie
• Stiftelse av borettslag
• Bistå i forbindelse med utarbeidelse av forvaltningsavtaler knyttet til forretningsførsel og drift med fokus på differensiering av tjenester og sammenheng med prisstrukturering

I de tilfeller ikke eier av bygningen har grunnbokshjemmelen til tomten som bygningen er oppført på, foreligger det ofte et tomtefeste. Eieren av eiendommen må derfor betale en årlig leie (festeavgift) til den som eier tomten. Det er vanlig å omtale eier av tomten for bortfester, og leier av tomten for fester. Raugland Advokatene yter bistand innenfor alle sakstyper tilknyttet tomtefeste.

• Innløsning av festetomter hvor utgangspunktet er hva som er avtalt i festeavtalen.
• Regulering av festeavgift
• Forlengelse av festeavtaler
• Nye festeavtaler
• Rettigheter og forpliktelser i festeavtaler
• Fastsetting av riktig festeavgift
• Prosedyre av tomtefestesaker
• Rådighet over festetomt
• Overføring av festetomter

Raugland Advokatene har lang erfaring i utarbeidelse og forhandling av husleiekontrakter, dette gjelder både for boliger og næringseiendom. Husleiekontraktene er avgjørende for verdivurderingen av eiendom og det stilles derfor store krav til utformingen av disse. Husleiekontrakten involverer ofte tverrfaglige problemstillinger og skal f.eks. i en byggefase fungere sammen med byggherrens entreprisekontrakt.

De fleste av oss vil som privatperson kjøpe eller selge en bolig. Avhendingslova gjelder for kjøp av brukte boliger (gjelder også fritidsboliger). Dersom boligen som kjøpes er nyoppført, er det bustadoppføringslova som regulerer forholdet mellom partene. Eiendomsmeglingsloven gjelder for tvister som relateres til eiendomsmegleren.

Vi tar også oppgjørsoppdrag.

Tvister oppstår ofte i forbindelse med rettsspørsmål om fast eiendom. Vi bistår våre oppdragsgivere med gode løsninger. For oss er det viktig at tvister skal løses raskt, effektivt, og med best mulig resultat for våre oppdragsgivere. Derfor arbeider vi for at minnelige løsninger skal oppnås – løsninger utenfor rettssystemet kan ofte være både rimeligere og bedre for deg som oppdragsgiver. Vi har betydelig erfaring med forliksforhandlinger. Det er likevel ikke alle tvister som kan løses utenfor rettssystemet. Prosessoppdrag er derfor en del av virksomheten vår innenfor området fast eiendom.

Vi bistår med prosessoppdrag innen alle typer eiendomsrettslige saker.

Med ekspropriasjon menes at noen om nødvendig med tvang, kreves å oppgi eiendom eller rettigheter mot erstatning. Det vanligste er ekspropriasjon av fast eiendom. Som regel eksproprieres det til offentlige formål som veiutbygging osv, men også private kan ekspropriere. Den som eksproprierer kalles ekspropriant, mens den det eksproprieres fra kalles ekspropriat. Ved ekspropriasjon skjer et inngrep i den private eiendomsretten.

Hjemmel til å ekspropriere finnes i ulike lover og avgjøres av offentlig forvaltning i en forvaltningsprosess. Etter at det er fattet et ekspropriasjonsvedtak, er neste trinn i saken erstatningsspørsmålet. Partene kan avtale en pris seg imellom, men i de fleste ekspropriasjonssakene blir erstatningen fastsatt ved skjønn. Eiendomsretten er vernet etter grunnloven og i en ekspropriasjonssak skal det utmåles erstatning etter ekspropriasjonserstatningsloven.

Hovedregelen etter loven er at eksproprianten må dekke ekspropriaten (den det eksproprieres fra) sine kostnader også til nødvendig sakkyndig bistand.

Jordskifterettene er særdomstoler som skal fungere som en problemløser for tvister knyttet til fast eiendom og rettigheter til eiendommer. Domstolen selv bruker slagordet «Jordskifteretten – en problemløser for alle som eier en bit av Norge.»

Dette betyr ikke at jordskifterettene løser alle tenkelige problemer knyttet til fast eiendom, men at domstolene har en rekke virkemidler som kan reparere de ulemper som uklare og uhensiktsmessige eiendomsforhold gir. I hovedsak kan alle spørsmål om endring av eiendom og rettsforhold, samt klarlegging av grenser, servitutter mv. bringes inn for jordskifterettene.

Er man eier av fast eiendom eller har rettigheter til fast eiendom har som man som oftest også en eller annen forsikring knyttet til eiendomsretten eller rettigheten. Dette kan f.eks. være innboforsikring.

Felles for de fleste tvister man kommer borti som følge av at man eier eller har rettigheter til fast eiendom er at forsikringen inneholder dekning av rettshjelp. En alminnelig rettshjelpsforsikring innebærer at du som privatperson kan få dekket utgifter til advokatbistand i din tvist inntil et på forhånd fastsatt beløp som ofte er satt til kr. 100 000,-. Forsikringsdekningen i rettshjelpssaker av denne typen innebærer at du selv må dekke en egenandel. Normalt vil egenandelen være inntil kr. 4000,- med tillegg av 20 % av overskytende kostnader slik at forsikringsselskapet i prinsippet dekker 80 % av kostnadene inntil det fastsatte maks beløp.