Høyesterett har i sin dom i HR-2017-515 kommet med en prinsipiell avgjørelse knyttet til erstatningsutmålingen ved krav om erstatning for mangler ved boligkjøp.
En leilighet som iht prospekt var solgt med to utleiehybler som gav gode inntekter hadde mangler da det viste seg at hyblene ikke var offentlig godkjent til beboelse. Leiligheten var solgt for 3 150 000,- og kjøper hadde fått taksert at det etter fradrag for standardheving ville koste ca. kr. 1 600 000,- å rette mangelen. Samtidig var leilighetens markedsverdi uten godkjente utleiehybler verdifastsatt til kr. 2 500 000,-.
Spørsmål var om kjøper hadde krav på erstatning beregnet til verdiforringelsen på kr. 650 000,- eller om selger var forpliktet til å dekke kostnadene ved å utbedre på kr 1 600 000,-, slik at kjøper ble stilt som om leiligheten ikke hadde mangler.
Kjøper vant frem i tingretten, men flertallet i Høyesterett kom i likhet med lagmannsretten til at erstatningen måtte fastsettes med utgangspunkt i verdireduksjonen som rådighetsinnskrenkningen medførte. Denne og ikke utbedringskostnadene gav det mest treffende uttrykk for kjøperens direkte økonomiske tap selv om utbedringskostnadene var høyere enn verdireduksjonen. Det ble vist til hensynet til hva som var økonomisk forsvarlig, berikelsessynspunkter og sammenhengen i avhendingslovens regler.
Det var dissens 3-2 og fra flertallets premisser i avsnitt (36) er uttalt; «Mitt syn er begrunnet i at det er verdireduksjonen som gir det mest treffende uttrykket for kjøperens direkte økonomiske tap i et tilfelle som det foreliggende. Dette gjelder uavhengig av om kjøper vil komme til å utbedre eller ikke.»
Resultatet er formodentlig rettslig sett fullt akseptabelt, idet dersom man tilkjente erstatning for utbedringskostnadene ville man i realiteten innføre en rettingsplikt som avhendingsloven ikke kjenner til.
Fra den normale boligkjøpers ståsted er det imidlertid langt mer forståelse og rimelighet å hente i hos mindretallet, som la til grunn at utbedringskostnaden måtte være å betrakte som det adekvate økonomiske tapet som følge av mangelen. Dilemmaet som oppstod ved at utbedring ikke hadde skjedd, argumenterte mindretallet for at måtte avklares etter en sannsynlighetsvurdering. Dette vil på den annen side kanskje heller ikke være helt problemfritt, da man i så tilfelle i realiteten lagde en regel om at dersom du faktisk utbedret mangelen ville den være erstatningsmessig. Det må imidlertid tillegges at en slik sannsynlighetsvurdering om et eventuelt fremtidig tap er ordinær praksis i andre erstatningssammenhenger, og således ingen nyvinning i så måte.
Finansierer du ditt boligkjøp ved å erverve en bolig med inntektsbringende utleiemuligheter er det således uansett svært god grunn til å være ekstra påpasselig med undersøkelsene før du kjøper. Du bør forsikre deg at det ikke foreligger mangler, da du hvis mangler avdekkes, ikke kan påregne å bli stilt i samme økonomiske stilling som om motparten hadde foretatt riktig oppfyllelse av kontrakten.
Advokat Marius Gjetnes har vært partner i firmaet siden 2014.
Han arbeider hovedsakelig innenfor områdene arbeidsrett, kontrakt-/avtalerett, fast eiendom og arv og skifterett. Foruten bistand til privatpersoner og små og mellomstore bedrifter har han lang erfaring med bistand til ulike organisasjoner og stiftelser. Han har videre særskilt spesialisering innenfor prosedyrefaget og har betydelig erfaring med prosedyre både for de alminnelige domstoler og for særdomstoler. Marius har skrevet en rekke artikler innenfor de områder han jobber med og han er også forfatter til Gyldendal Rettsdatas kommentarutgave til opplæringsloven og friskolelova. Han holder også jevnlig foredrag innenfor arbeidsrett.
Marius innehar flere styreverv. Han er videre medlem av Den Norsk Advokatforeningen og tilknyttet Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.
