I dag selges nesten alle brukte boliger med en såkalt «som den er» – klausul. Et slikt
salgsforbehold innebærer at selgeren frasier seg en del av risikoen for iboende eller skjulte feil og mangler ved boligen. Adgangen til å selge en bolig «som den er» fremgår av avhendingsloven § 3-9. Kjøp og salg av bolig med et generelt forbehold om at boligen selges «som den er» medfører at kjøperen ikke automatisk kan gjøre krav på misligholdsbeføyelser som retting, prisavslag, heving, erstatning osv. gjeldende overfor selgeren.
Når en bolig selges «som den er», er selger kun ansvarlig hvis boligen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøperen kunne forvente ut fra kjøpesummens størrelse og forholdene ellers, eller dersom selger har holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger som han kjente eller burde kjent til, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Det er altså kun ved mangler som skyldes selgers opplysningssvikt eller mangler som medfører vesentlige verdimessige avvik som kan gi grunnlag for misligholdsbeføyelser overfor selger. Det samme vil gjelde ved andre typer generelle salgsforbehold.

I februar 2017 avsa Høyesterett en dom som presiserer tidspunktet for overtakelse av risikoen i forbindelse med hvilke typer iboende feil og mangler selgeren er ansvarlig for, selv om boligen er solgt med en «som den er»- klausul.

Saken gjaldt krav om prisavslag på grunn av fuktskader i en leilighet. Leiligheten ble solgt med et forbehold om at den skulle selges «som den var ved kjøpers besiktigelse».

Fuktskadene hadde oppstått etter kjøpers besiktigelse, men før overtakelse. Skadene hadde sammenheng med svakheter i røropplegget i gården, noe selger ikke kjente til. Badene var imidlertid gamle, og tilfredsstilte ikke kravene til våtrom etter dagens standard. Dette var kjøper opplyst om.

Høyesterett kom til at det ikke var grunnlag for å fravike utgangspunktet etter avhendingsloven § 3-9 og kontrakten; at leiligheten skulle leveres i den stand den var ved kjøpers besiktigelse.
Høyesterett uttalte; «At skjulte feil og svakheter ved badene gir seg utslag i nye skader før overtakelsen, er dermed omstendigheter selgerne er nærmest til å bære risikoen for i et tilfelle som her hvor det ikke dreier seg om en gradvis utvikling av en eksisterende skade.»

Kjøpers krav om prisavslag på grunn av fuktskadene ble dermed tatt til følge.

Avgjørelsen viser at man ikke kan tolke et salgsforbehold utvidende til ugunst for kjøper. Utgangspunktet etter avhendingsloven er at risikoen går over fra selger til kjøper ved overtakelsen. Når det var inntatt et forbehold om at boligen skulle selges som den var ved kjøpers besiktigelse, måtte dette innebære at nye typer feil som oppsto etter besiktigelsen, var selgers risiko. Det var et viktig poeng for Høyesterett at det var snakk om nye skader i perioden mellom besiktigelsen og overtakelsen. Resultatet ville trolig blitt det motsatte dersom det var snakk om en videreutvikling av den samme skaden i perioden mellom besiktigelsen og overtakelsen.

Av adv.flm. Vilde B. Riiser